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Quels sont les risques à identifier quand on investit dans un local commercial

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Lorsqu’on investit dans un local commercial, on doit être conscient des risques auxquels on s’expose. En effet, il y a différents types de risques que l’on peut rencontrer et qui peuvent avoir des conséquences importantes sur le patrimoine de l’investisseur. Nous allons voir en détails ce qu’il faut savoir pour éviter les mauvaises surprises.

La localisation du bien

L’emplacement du bien, c’est le critère numéro 1 pour les acheteurs.

Vous devez donc prendre en considération différents facteurs avant de choisir dans quelle région investir.

Le marché immobilier varie selon les régions et il peut être intéressant de faire appel à un expert ou à une agence immobilière pour vous aider dans votre recherche. Pour déterminer la localisation idéale, il faut étudier le marché immobilier local et ses perspectives d’avenir. Ainsi, lorsque vous choisissez une région, n’oubliez pas que son dynamisme économique est un critère primordial.

Il existe des villes qui sont très prisées par les personnes souhaitant acquérir un logement neuf ou ancien afin de diminuer le montant des frais liés au financement de leur projet immobilier. Si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif, tenez compte des zones tendues et non tendues (zone B2). Si vous voulez acheter une résidence principale en zone B1, pensez aux villes comme Toulouse ou Montpellier qui connaissent une croissance démographique importante depuis plusieurs années.

L’état du bien

L’état du bien est un point important à prendre en considération.

Il est important de s’assurer que le logement soit propre et habitable, afin d’éviter les mauvaises surprises. Pour ce faire, il faut vérifier plusieurs points : L’état des installations électriques et sanitaires (chauffe-eau, chaudière, robinetterie…) Le bon fonctionnement du réseau de gaz La présence de toutes les pièces nécessaires à l’occupation du logement (pièce de vie principale) Les problèmes liés à la copropriété (travaux votés ou en instance, travaux votés non exécutés…) Les problèmes liés aux voisins: bruits et nuisances sonores provenant du voisinage…

La rentabilité du bien

De nombreux investisseurs immobiliers se demandent toujours si l’immobilier est un placement rentable.

La réponse est oui, car l’immobilier peut être un placement rentable, mais il faut bien choisir son type d’investissement et sa ville pour en tirer profit. Dans la plupart des cas, les investissements immobiliers présentent des risques et ne sont pas recommandés à tous les types de personnes.

Lorsque vous achetez une propriété pour la louer, vous avez le choix entre plusieurs options : – Vous pouvez acheter une propriété qui contient déjà des locataires. Si cela est possible, vous devriez alors chercher un locataire potentiel avant d’acheter cette propriété. – Vous pouvez également louer votre propre maison ou appartement à partir du moment où il y a déjà quelqu’un qui occupe le logement que vous envisagez de louer. Cependant, ce type d’investissement immobilier peut prendre beaucoup de temps (si le locataire satisfait aux critères requis) et comporte souvent des risques financiers (s’il y a une vacance du logement entre l’achat et la location). – Enfin, il existe également un troisième type d’option : l’achat d’une propriété vide et la location de celle-ci à un tiers en tant que résidence secondaire ou autres utilisations non résidentielles. Ce type particulier d’investissement immobilier peut être très intéressant pour les investisseurs qui souhaitent diversifier leur portefeuille immobilier en acquérant plusieurs biens immobiliers différents situés dans différentes villes ou régions géographiques.

Le type de bail

Afin d’éviter les litiges, il est préférable de se référer aux règles qui sont en vigueur.

Il existe deux types de bail : le bail commercial et le bail professionnel.

Le bail commercial est un contrat conclu entre un propriétaire et un locataire, dans le but de louer un local à usage commercial ou professionnel.

La durée du bail est généralement fixée à 12 ans. A l’expiration du bail, le locataire peut continuer à occuper la location ou bien décider de reprendre possession des lieux. Ce type de contrat offre au propriétaire une grande stabilité économique, car il ne subit pas les risques inhérents aux fluctuations du marché immobilier. Par contre, ce type de contrat limite la liberté du locataire, car ce dernier n’est pas autorisé à changer librement son activité ou encore sa destination (bail mixte par exemple).

Le second type de bail qu’est le bail professionnel est destiné exclusivement aux professions libérales et individuelles soumises à la TVA (artisans, commerçants. ). Cette formule permet au commerçant d’ouvrir son commerce sans avoir besoin d’un fonds initial important ni d’une caution personnelle pour l’acquisition des murs destinés à son exploitation.

La fiscalité

Il est essentiel de prendre en compte la fiscalité lorsqu’on investit dans l’immobilier. C’est une condition sine qua non pour réussir son opération. En effet, si vous voulez éviter les mauvaises surprises fiscales, il est important de bien se renseigner sur le sujet avant de démarrer votre projet.

Les avantages de l’investissement locatif ? L’investissement locatif est un moyen intéressant pour compléter les revenus perçus par voie salariale ou bien par le biais du patrimoine et ce, grâce à des dispositifs proposés par des lois spécifiques (loueur meublé non professionnel et loueur meublé professionnel). Par ailleurs, l’investissement locatif peut être considéré comme un placement financier permettant d’optimiser sa fiscalité tout en se constituant un patrimoine immobilier.

L’avantage principal du dispositif LMNP consiste à faire une acquisition immobilière sans apport personnel et donc sans risque. Ce dispositif permet également de profiter de réductions d’impôts très attractives : 12% du prix d’acquisition pendant 5 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans.

Le statut LMNP offre aussi la possibilité de prétendre au régime micro-BIC qui permet une imposition allégée des recettes locatives encaissées (dans la limite annuelle).

Les charges locatives

Les charges locatives sont les dépenses que vous devez supporter pour la gestion et l’entretien du logement. Ce sont des dépenses qui ne peuvent pas faire l’objet d’un remboursement par le locataire, mais qu’il doit assumer en tant que propriétaire.

Il faut bien distinguer les charges locatives et les charges de copropriété.

Les charges locatives sont constituées par différents frais tels que : L’assurance habitation du logement : celle-ci couvre votre responsabilité civile en cas de sinistre et est indispensable pour protéger le logement contre les risques dont vous serez responsable (incendie, explosion,…).

Lors de l’achat d’un local commercial, il est important d’identifier les risques commerciaux et de sécurité. Il y a plusieurs risques à identifier: