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Comment se protéger des impayés en immobilier locatif

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Le problème des impayés est un sujet récurrent en immobilier locatif. C’est d’ailleurs l’une des raisons pour lesquelles de nombreux propriétaires bailleurs ont recours à la caution bancaire, qui peut être une solution efficace. Mais il existe d’autres solutions pour se protéger contre les impayés. Nous allons voir cela ensemble.

Les importants du contrat de bail

Le contrat de bail est un document qui constitue l’un des actes les plus importants du monde immobilier.

Il a pour objectif d’établir un accord entre le locataire et le propriétaire, qui doit être écrit, et mentionner clairement les droits et obligations des parties prenantes. Pour qu’il soit valable, il doit être signé par chacune des parties en présence. Par ailleurs, il est important de savoir que la rédaction d’un tel document peut être relativement complexe. En effet, elle ne se limite pas à simplement décrire ce que chaque partie s’engage à faire ou non, mais elle comprend également toutes sortes de clauses relatives au bien immobilier en question (type de logement), aux conditions financières (montant du loyer) ou encore à sa durée (en général 3 ans).

Le contrat de bail peut concerner une location nue ou meublée (pour une résidence principale ou secondaire). Dans le cas d’une location nue : le locataire verse directement un loyer au propriétaire du bien immobilier. Dans celui d’une location meublée : le bailleur fournit gratuitement au locataire les objets mobiliers indispensables au confort du logement loué.

Les modalités du contrat de bail varient donc selon que vous louiez un local vide ou meublé.

Lorsque vous choisissez un bien immobilier sur Paris par exemple, vous pouvez opter pour la location vide si votre budget est limité et que vous souhaitez acheter uniquement une pièce (appartement studio).

Comment se protéger des impayés en immobilier locatif

La garantie locative

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier, il peut être intéressant de se pencher sur la question de la garantie locative. En effet, cette assurance est obligatoire pour les propriétaires bailleurs, et ce quel que soit le type de location. Cette garantie protège aussi bien la sécurité du locataire que celle du propriétaire en cas de défaut de paiement du loyer.

Le montant minimum à verser au propriétaire est fixé par la loi.

Il est également important de savoir que la garantie locative ne s’applique pas aux locations meublées ou saisonnières qui font l’objet d’une autre réglementation spécifique.

Les différents types de garanties locatives La garantie locative couvre les risques suivants : Le non-paiement du loyer ; La perte des revenus suite à un sinistre (inondation, incendie…) ; L’absence d’assurance contre les risques locatifs (dégâts des eaux…) ; Le non-respect des obligations contractuelles (durée minimale).

Le cautionnement solidaire

Le cautionnement solidaire est un moyen de garantir les engagements d’un locataire.

Il permet à un bailleur de s’assurer contre le risque d’impayés du loyer et des charges, en cas d’incident de paiement sur le bien loué.

Le cautionnement solidaire est une garantie pour le propriétaire qui se porte caution en s’engageant à payer à la place de son locataire en cas de défaillance dans le paiement de ses loyers et/ou charges. Attention, il ne peut être utilisé que pour les locations nues ou meublées, ainsi que pour les locations saisonnières ou à la semaine. En ce qui concerne la durée du cautionnement, elle est limitée à 2 ans renouvelables par tacite reconduction sauf mention contraire dans le contrat signé entre les parties.

Le dépôt de garantie

Au moment de louer un appartement, le propriétaire exige souvent une caution. Cette garantie est destinée à couvrir les éventuelles dégradations causées au logement par le locataire.

Le montant de la garantie diffère selon les biens et peut varier entre 1 à 2 mois de loyer. Si vous n’êtes pas en mesure de verser la somme demandée, il faudra donc payer cette caution sur votre compte bancaire en espèces ou par chèque.

Il sera aussi possible d’utiliser votre assurance-vie pour constituer cette garantie.

La plupart des banques acceptent aujourd’hui que ce soit une sommes placée sur un contrat d’assurance-vie qui puisse être utilisée pour constituer la garantie afin d’éviter les risques du chèque et du versement immédiat en espèces.

Vous pouvez également rembourser directement le propriétaire, ce qui vous permettra de récupérer votre argent plus rapidement et sans frais supplémentaires.

Les assurances

L’assurance est un moyen de se protéger contre les risques auxquels on peut être exposé.

Lorsque l’on investit dans l’immobilier, on a tendance à sous-estimer certains risques et à ne pas en tenir compte dans la réalisation du projet. Par exemple, il n’est pas rare que les investisseurs achètent des biens situés dans des endroits où le taux de criminalité est important. D’un point de vue purement économique, il faut savoir qu’une assurance permet de faire face aux coûts liés à toutes sortes de problèmes (panne d’ascenseur, incendie, dégâts des eaux. ). Elle permet également de couvrir les frais liés au remplacement d’une pièce cassée ou usagée (par exemple : un robinet qui fuit). Si vous achetez un bien immobilier pour le louer et que votre locataire cause des dégâts à votre logement suite à une effraction par exemple, vous devrez alors payer la facture. En cas de sinistre important causant une perte totale du bien immobilier (incendie), vous pouvez demander à votre assureur une indemnisation pour compenser la perte financière occasionnée par ce sinistre.

Votre assureur est tenu de prendre en charge cette indemnisation si elle est prévue par le contrat conclu entre votre compagnie et la compagnie auprès de qui vous avez souscrit cette assurance.

La résiliation du bail

La résiliation du bail est une procédure qui permet au locataire de décider de mettre fin à son contrat de location.

Le bailleur, quant à lui, peut résilier le bail en cas d’impayés des loyers ou en cas d’apparition dans les lieux des dégradations.

La résiliation du bail n’est pas sans conséquence pour le propriétaire et le locataire, car elle peut entraîner différents préjudices. Pour le propriétaire, la résiliation du bail signifie que les loyers ne seront plus versés et qu’il devra s’acquitter des honoraires de gestion et de relocation. Ces frais peuvent aller jusqu’à trois mois de loyer. En outre, il faut savoir que si un propriétaire loue sa maison ou son appartement à un prix inférieur au marché, il risque la requalification en vente forcée par les juges. Surtout s’il y a eu une erreur manifeste sur la superficie habitable du bien loué (mauvaise évaluation) ou sur la description des locaux (absence d’une cuisine).

La caution bancaire est une garantie que le locataire doit souscrire pour pouvoir louer un logement. Cette garantie permet à la banque de se faire rembourser les loyers impayés par le locataire. Il existe plusieurs types de cautions, en fonction des risques que vous souhaitez couvrir.