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Comment calculer l’augmentation de loyer

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Lorsque vous souhaitez augmenter le loyer de votre logement, il y a plusieurs façons de procéder.

Vous pouvez soit appliquer un pourcentage sur le montant du loyer actuel, soit appliquer un montant fixe à chaque année. Dans cet article, nous allons voir quelle méthode est la plus avantageuse pour vous et comment calculer l’augmentation de loyer.

Est-ce que tous les propriétaires peuvent augmenter le loyer ?

La majorité des propriétaires peuvent augmenter le loyer, à condition de respecter certaines règles. Si vous souhaitez augmenter le loyer, plusieurs possibilités s’offrent à vous.

Vous pouvez décider d’augmenter le loyer en suivant une hausse annuelle de l’indice de référence des loyers (IRL). Cet indice est publié chaque trimestre par la direction générale du Trésor.

Il permet aux bailleurs de réviser les loyers des baux indexés sur la loi de 1948 ou ceux qui ne sont pas indexés (baux conclus avant cette date). Pour mettre en œuvre une augmentation du loyer, il faut également respecter un plafond maximal fixé par décret et prendre en compte la superficie habitable du logement.

Le plafonnement des augmentations se fait au m² pour les petites surfaces et au m² carré pour les grandes surfaces. Ce dispositif s’applique aux nouveaux contrats signés après le 19 juin 2014 pour les baux conclus après cette date et aux contrats renouvelés tacitement depuis au moins six ans.

Il existe cependant des exceptions : si votre locataire est âgé d’au moins 65 ans ou si vous louez un logement social conventionné avec l’Anah, une majoration peut être appliquée sans respecter le plafond maximum autorisé. Dans tous les cas, il faut tenir compte du montant pratiqué dans votre secteur géographique pour que votre demande d’augmentation soit acceptée par votre locataire. Si aucun accord n’a été trouvé entre les parties sur la fixation du prix du bail renouvelé, ce sera alors à un juge de fixer ce montant.

Quelle est la base de calcul de l’augmentation de loyer ?

En Belgique, les loyers des baux de résidence principale sont régis par la loi du 20 février 1991. Celle-ci définit le prix minimal que le propriétaire est tenu de payer au locataire. Plus précisément, si vous louez un appartement pour une durée d’un an et que vous souhaitez augmenter votre loyer, il convient de respecter certaines règles.

L’augmentation du loyer ne peut pas dépasser 10% du coût total des travaux effectués dans le logement entre la date de signature du bail et celle de sa reconduction. Si vous souhaitez augmenter le prix d’un bail commercial, il convient également de respecter certaines règles.

Le contrat doit être renouvelé tous les 3 ans mais peut être prolongé à condition qu’il soit signé avant la date anniversaire du bail en cours. Dans ce cas, la hausse ne peut pas excéder 15%. Pour répondre aux questions fréquentes sur l’augmentation des loyers en Belgique :

Dans quels cas est-il possible d’augmenter le prix d’un bail commercial ?

Quelle est la procédure à suivre pour demander une augmentation ?

Qu’est-ce qui détermine les frais liés à une augmentation ?

Comment se calcule l’indice utilisé pour fixer les augmentations ?

Lorsque vous signez un bail commercial avec un nouveau locataire ou avec un locataire qui reprend son local suite à un changement de propriétaire, cela signifie que votre contrat arrive à terme et que celui-ci n’est plus valable.

Votre nouveau locataire va donc devoir accepter votre prochaine offre afin que celle-ci puisse prendre effet.

Quel est le montant maximum d’augmentation de loyer par an ?

L’augmentation du loyer n’est pas une opération anodine. Elle doit se faire dans le respect de la loi et des règlements en vigueur.

Il est important de savoir que pour éviter les conflits, il est préférable d’anticiper votre demande d’augmentation.

Vous pouvez par exemple proposer à votre locataire une augmentation annuelle plafonnée, afin qu’il soit certain que cette augmentation sera acceptée. Si ce n’est pas le cas, vous devrez alors réaliser un nouveau contrat de bail ou résilier le précédent. Pour connaître plus en détail les différents types d’augmentations possibles, rendez-vous sur notre article : Immobilier – Quel est le montant maximum d’augmentation de loyer par an ?

À quel moment le propriétaire peut-il augmenter le loyer ?

Le loyer est la somme que le propriétaire doit verser au locataire. Cette somme n’est pas fixe et varie selon les régions, en fonction de l’offre et de la demande.

Il peut être fixé par un contrat ou bien décidé librement par le propriétaire. Dans un contrat de bail, il est prévu une clause qui permet d’augmenter le loyer à condition de respecter certaines règles.

Le propriétaire doit informer son locataire 6 mois avant la fin du bail des changements effectués sur le loyer.

Lorsque les travaux représentent plus de 10 % du coût total du bien, il peut augmenter le montant du loyer sans pour autant dépasser 15 % du coût total des travaux.

Le propriétaire doit également avertir son locataire en cas de changement dans sa situation familiale ou financière. Si ces modifications ont eu lieu pendant la durée du bail, elles seront considérées comme une modification importante et devront être portées à la connaissance du locataire 3 mois avant la fin du bail sous peine d’une augmentation automatique si elle ne lui a pas été notifiée 3 mois avant cette date butoir.

Quelles sont les exceptions à l’augmentation de loyer ?

Le bailleur peut augmenter le loyer de son locataire s’il justifie cette demande par la réalisation de travaux dans le logement ou lorsque le loyer est manifestement sous-évalué.

Il doit respecter un délai minimal de préavis et notifier au locataire sa décision d’augmenter le loyer, en recommandé avec accusé de réception.

Lorsque les travaux visent à améliorer les performances énergétiques du bien loué, ils ne peuvent pas être à la charge du locataire.

Les travaux qui concernent les parties communes entrent dans le cadre des charges récupérables sur le locataire, mais ce n’est pas toujours vrai pour les parties privatives. Si vous hésitez entre plusieurs biens immobiliers à louer ou que vous souhaitez vendre votre bien, il est important de connaître toutes les exceptions à la règle générale selon laquelle un investissement immobilier n’est jamais rentable ! Pour rappel, voici une liste non exhaustive des exceptions : Dans certains cas (notamment si vous achetez un appartement destiné à être transformé), il est possible de demander au propriétaire d’acheter son bien avant qu’il soit louable. Cela permet alors de fixer directement un prix plafond pour la location future et donc une économie considérable sur les impôts fonciers (puisque ces frais seront moindres).

Il existe aussi des dispositions particulières liés aux « monuments historiques » : certaines zones sont exclues du champ d’application des droits de mutation (taxe spéciale) et cela permet donc d’envisager une location plus longue sans avoir besoin d’autorisation spéciale comme pour une location classique.

Quel est le processus de calcul de l’augmentation de loyer ?

Lorsque vous êtes propriétaire d’un bien locatif, vous pouvez augmenter le loyer de votre logement. Pour cela, il faut respecter certaines règles.

La première est d’obtenir l’accord du locataire pour une augmentation de loyer et d’envoyer ensuite une lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur (propriétaire).

Vous trouverez ici un modèle de lettre à adresser à votre bailleur afin que celui-ci accepte de louer son bien immobilier à un prix supérieur au précédent.

L’augmentation du loyer n’est pas automatique et doit faire l’objet d’une notification préalable par le propriétaire au locataire. Cette notification peut être faite par courrier recommandé avec accusé de réception, par acte extrajudiciaire ou encore par voie d’huissier. Elle doit être faite au moins six mois avant la date souhaitée pour le renouvellement du bail.

Il est conseillé, en cas de litige entre les parties (bailleur/locataire) sur ce point, de s’adresser à un conciliateur familial ou à un médiateur familial si tel est le cas. Dans ce cas, les frais seront partagés par moitié entre les parties concernées.

L’augmentation du loyer est calculée à la date anniversaire de la signature du bail. Il faut donc prendre en compte tous les éléments qui ont pu changer depuis cette date :
-l’indice de référence des loyers (IRL) qui permet d’évaluer l’évolution des loyers sur le marché,
-les travaux effectués par le propriétaire ou par le locataire,
-les nouvelles dispositions légales et réglementaires.